El impacto de las VUT en Marbella
Jose Ibañez • 19 de marzo de 2025
UMA: En Marbella las Viviendas de Uso Turístico representan el 98.9% de los establecimientos y, el 72% de las plazas, impactando directamente en las transacciones inmobiliarias.
MARBELLA —
La ciudad se ha consolidado como un imán para el turismo de lujo. Sin embargo, detrás de ello se oculta una realidad inquietante: el auge de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), transformando el mercado inmobiliario y dificultando el acceso a la vivienda para los residentes locales.
Según el último estudio de la Universidad de Málaga realizado para el Ayuntamiento de Marbella, las VUT representan el 98,9% de los alojamientos y el 72% de las plazas turísticas disponibles.
Su proliferación ha sido vertiginosa: desde 2017, la oferta ha crecido un 329%, con un pico de aumento del 67,8% en 2018. Este crecimiento ha tenido un impacto directo en el precio de la vivienda, disparando los alquileres y reduciendo la disponibilidad de arrendamientos a largo plazo.
El Precio de una Ola de Turismo
El informe confirma lo que muchos residentes han denunciado: el auge de las VUT está encareciendo la vivienda. Por cada 10% de incremento de estas propiedades, el coste de un piso tipo de 70 metros cuadrados aumenta en 92 euros. Con una renta neta media en 2022 de 12.050 euros anuales (unos 1.004 euros mensuales en 12 pagas), la accesibilidad a la vivienda se convierte en un desafío creciente para quienes llaman a Marbella su hogar.
Concentración
La distribución de las VUT no es uniforme. Su mayor concentración se encuentra en el centro histórico, la franja litoral y Puerto Banús, donde en un radio de un kilómetro pueden contarse más de 1.000 viviendas de este tipo. En Nueva Andalucía, una de las zonas más exclusivas, el fenómeno también es notable, con hasta 480 VUT en una sola urbanización.
Un mercado de particulares y empresas
El estudio también revela un dato llamativo sobre la titularidad de estas viviendas. Aunque el 79,2% de las VUT pertenecen a propietarios particulares, el 20,8% restante está en manos de empresas, algunas de las cuales gestionan hasta 34 propiedades en el municipio.
Además, 377 sociedades sin domicilio social en Marbella han adquirido viviendas turísticas, apostando por su explotación sin arraigo en la comunidad local.
A pesar de la regulación, cuantificar con exactitud el número de VUT sigue siendo un desafío.
Los datos del Registro de Turismo de Andalucía (RTA) reflejan todas las viviendas dadas de alta, pero no distinguen entre aquellas activas y las inactivas. Mientras tanto, plataformas como Airbnb —que según el informe concentra entre el 60% y el 80% de la oferta comercializada— presentan cifras variables, dependiendo del período del año. En agosto, por ejemplo, la oferta de VUT en Marbella puede ser entre un 10% y un 15% superior a la de febrero.
El Costo de la Transformación
Más allá de los números, el impacto social de este fenómeno es innegable. La mayoría de los encuestados en el estudio perciben que la proliferación de VUT dificulta la calidad de vida en Marbella, incrementando la especulación inmobiliaria y alterando la distribución poblacional en función del poder adquisitivo.
Mientras tanto, los propietarios de estas viviendas siguen apostando por el alquiler a corto plazo, debido a su alta rentabilidad en comparación con el alquiler tradicional.
El 32.5% de demanda
De acuerdo al estudio, solo un cuarto de la oferta real se encuentra comercializada, ya que las viviendas turísticas anunciadas en portales de reserva abarcan un 32,5% de las que se encuentran dadas de alta en el RTA (spoiler: No significa que ese 32,5% sea el dato de las viviendas que realmente se alquilan).
Influyendo en la Costa del sol
En 2024 Marbella reafirmó su posición como uno de los destinos más influyentes de la Costa del Sol con 13.857 alojamientos y 110.080 plazas turísticas, lo que representa más de una cuarta parte del total disponible en la región, con un 25,6% del número de alojamientos y un 26,4% de las plazas turísticas.
Una concentración de oferta que, si bien impulsa la economía local, también aleja las posibilidades de viviendas asequibles en la Costa del Sol.
Marbella se enfrenta a un complejo dilema: mantener su atractivo turístico sin desdibujar la identidad de su comunidad, viendo cómo en un mercado inmobiliario las viviendas de lujo parecen multiplicarse a costa de los residentes.
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