El análisis que hemos realizado es sobre el precio mínimo de una VPP que se ofertará en Marbella durante 2026, 185.000€. 

Para un dato más exacto de los salarios líquidos debería considerarse si se tienen hijos, si son una carga financiera exclusiva o, si hay algún tipo de  dependencia.

La entrada, otros gastos y la cuota mensual a pagar

Aceptando el criterio de los bancos, se deberá dar una entrada del 20%, unos 37.000€, ya que el préstamo hipotecario máximo está en el 80%.

Si estos fueran los datos, la hipoteca a financiar se quedaría en 148.000€ a pagar en 25 años lo que supondría una cuota mensual con un interés al 2%, de ≈ 627 €/mes o, de ≈701€/mes al 3%.

Además de la entrada para la compra, hay otros gastos que también se aplican a las VPP:

• El IVA de la VPP ≈4% (7.400€).
• El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y otros vinculados a la escritura / registro ≈1.2% (2.220€). 
• Gastos de notaría, escritura pública variable, entre el 0,5 y el 1% (925 y 1.800€) varía según la zona.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Para conocer el coste hay que saber su valor catastral, pero para una vivienda del precio que hemos establecido. Algunos expertos establecen el coste entre los 400 y 700€ según vivienda. 
• Si contratas a una Gestoría, por los trámites que realice puedes pagar entre 200 y 500€.
• La tasación (si se necesita para la hipoteca), puede estar entre los 100 y 400€. 

El total estimado de gastos, aparte de la entrada, y tirando por lo alto supondrían otros 13.020€, lo que supone que deberías tener en el bolsillo unos 50.020€ para la entrada final, aunque a esta cantidad haya que restarle una ayuda de Vimpyca de 5.000€ euros y otra del Ayuntamiento de 10.000€.

En principio estas ayudas están dirigidas sólo a la entrada y no al precio de la vivienda que seguiría siendo de 185 mil euros.

Los efectos múltiples

Muchos bancos calculan que el comprador puede endeudarse entre 3 y 5 veces su salario anual bruto, porque ese monto suele corresponder con un nivel de cuota mensual asumible sin poner en riesgo la solvencia del cliente, no obstante, los bancos también valoran otros condicionantes:

• Si son ingresos estables.
• El tipo de contrato laboral, temporal o fijo.
• Si hay algún endeudamiento.-
• El historial crediticio.
• Los ahorros aportados.
• La edad y.
• El plazo solicitado para pagar el préstamo.

En otras palabras, el banco te prestará entre 3, 4 o 5 veces lo que ganas en un año, pero si ganas poco te presta poco, el x3 de tu sueldo anual. Si ganas bien y estable te podría dar el máximo x5, dos ejemplos: 

• Si ganas 10.591€, te prestará x3 que serían ≈31.773€; si ganas 21.531€, habría que ver si te darían x4 (≈86.000€)  o x5 el préstamo (≈108.000€). 

Ese cálculo (3 a 5 veces tu salario anual) no es un préstamo aparte, ni es un dinero para la entrada, ni es algo extra, se trata de una forma de estimar cuánta hipoteca te puede dar el banco para que la pagues sin ahogarte. 

Quién puede comprar la vivienda

Así las cosas, el grupo que más se acerca para lograr un préstamo es el integrado por personas mayores de 50 años que ganan 21.531€, pero la mensualidad que podría permitirse sería de 421€, por debajo de lo exigido por la banca (627 o 701€).

La conclusión es que con los salarios medios registrados en Marbella, comprar una vivienda de 185.000€ en solitario es prácticamente imposible para todos los grupos de edad porque la cuota hipotecaria (627–781€) supera el 30% del ingreso mensual de todos los grupos.

Cuánto debería ganar para comenzar a hablar

Para la banca los niveles de endeudamiento aceptados comienzan en unos 30.000€ anuales, así las cosas, de los grupos que hemos citado el que estaría más cerca de poder comprar, es el de los de 50–59 años, mientras que los jóvenes menores de 30 están completamente fuera del rango porque sus ingresos solo permiten cuotas de ≈230€, en este ejemplo la alternativa para comprar es tener una pareja que supere por dos estos ingresos.

Para el resto de personas estudiadas, la pareja es la primera solución, otras vías son el aportar más del 20% de entrada, buscar viviendas más económicas o en municipios próximos,

proponer plazos más largos (aunque no solucione completamente el problema) o, tener unos ingresos que te permitan pegar cuatro gritos al banco, por ejemplo  ≈ 50.000€ anuales.

El 30%

La regla de oro es aplicar el 30% sobre la renta líquida que los asesores financieros suelen recomendar para pagar las cuotas hipotecarias. 

Las viviendas de 235.471 y 251.555€

Además de esta vivienda que se vende - vía prensa - como si costase 170 mil euros, también se sortearán otras en régimen general a un precio de 235.471€ y otras adaptadas a 251.555€, ambas con idénticas ayudas para la entrada. 

Los cálculos de compra son idénticos a los ya citados, salvo que los números son otros: Precio vivienda régimen general: 235.471€ la entrada sería de unos 47.094 + 13.020 de otros gastos: 60.114 a los que le debemos restar los 15 mi de ayuda.

Teniendo que disponer de ≈ 45 mil euros en los bolsillos y estar dispuestos a asumir una hipoteca de 188.400€.

Si lográsemos un plazo de 30 años con un tipo de interés fijo del 3%, la cuota mensual podría ser ser de ≈794 €/mes, aplicando la regla del 30% de salario.

Para optar a la viviendas adaptada, siguiendo los mismos supuestos la entrada estaría ≈50.311€ quedando una hipoteca se eleva a unos 201.000€ con una cuota estimada de ≈850 €/mes.