Marbella. - La aprobación definitiva del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) marca, en principio, el final de una anomalía que ha condicionado Marbella durante demasiado tiempo a una enorme presión inmobiliaria y turística al estar funcionando con un planeamiento esencialmente heredado de 1986.

El nuevo plan, que se aprobará el próximo 18 de septiembre, abre una oportunidad para ordenar Marbella, según la alcaldesa Ángeles Muñoz, a lo que podemos añadir que también amplía el margen para su transformación. 

Todo sugiere que Marbella dispondrá de un instrumento diseñado para la ciudad actual y no para la que existía hace cuatro décadas. Esto debería facilitar la implantación de equipamientos, resolver problemas urbanísticos acumulados y ofrecer mayor seguridad a propietarios, ciudadanos e inversores. También permitirá que determinadas decisiones estratégicas —infraestructuras, equipamientos judiciales, zonas verdes, red viaria o nuevas áreas residenciales— dejen de depender de modificaciones puntuales sobre un planeamiento antiguo.

53 millones de metros cuadrados.

El aumento del suelo urbano, desde los aproximadamente 40 millones de metros cuadrados del planeamiento de 1986 hasta 53 millones, es probablemente el dato que más debería analizarse.

El Gobierno municipal lo presenta como una oportunidad para generar vivienda más barata, equipamientos y zonas verdes. Sin embargo, el precio de la vivienda no depende exclusivamente de la cantidad de suelo disponible, también de su localización, de la edificabilidad, de los costes de urbanización, de las cargas, de la demanda y, especialmente en Marbella, del enorme poder adquisitivo de compradores nacionales e internacionales.

Puede ocurrir, por tanto, que aumente la oferta inmobiliaria sin que aumente proporcionalmente la oferta de vivienda accesible para quienes viven y trabajan en Marbella, éste es probablemente el principal interrogante del nuevo PGOM.

La alcaldesa vincula el nuevo planeamiento con la posibilidad de facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes y trabajadores, una de las afirmaciones políticamente más importantes del proyecto, pero también una de las promesas más fáciles de realizar.

2000 VPP

Los marbellíes ya han escuchado que la ciudad se prepara para construir 2.000 VPP, pero no sabe para cuándo estarán ni cuánto costarán. Porque una cuestión es reservar suelo para vivienda protegida y, otra construirla.

El planeamiento puede crear las condiciones, pero siempre hará falta la inversión, urbanización y voluntad política.

Marbella tiene una demanda inmobiliaria extraordinariamente fuerte, así que, si se facilita la transformación de suelo, el mercado responderá rápidamente. El tema está - hoy por hoy - en que el mercado no tiene como objetivo resolver el problema residencial de los trabajadores sino atender la demanda solvente, y en Marbella  la demanda internacional de vivienda puede absorber una parte importante de la nueva oferta a precios muy superiores a los que puede pagar un trabajador local.

Por eso sería ingenuo pensar que más construcción equivale necesariamente a más vivienda asequible.

El gran problema.

Marbella tiene muchas urbanizaciones construidas hace décadas que todavía presentan problemas de conservación, infraestructuras y recepción municipal, convirtiéndose en puntos débiles del nuevo planeamiento; ¿de qué sirve planificar magníficamente la Marbella de 2040 si todavía tenemos problemas de conservación?

La LISTA podrá facilitar fórmulas de recepción parcial y modernizar los procedimientos, pero no eliminará automáticamente el conflicto entre propietarios, promotores y Ayuntamiento sobre quién debe asumir la conservación de las urbanizaciones.

Es un problema particularmente delicado porque genera una situación paradójica: vecinos que pagan IBI y otros impuestos municipales pueden continuar viviendo en urbanizaciones cuya conservación no ha sido plenamente asumida por el Ayuntamiento.

El nuevo PGOM deberá cerrar ese pasado urbanístico, no solamente para abrir nuevos desarrollos.

Otro aspecto.

Cada nueva vivienda necesita algo más que una parcela y una licencia, necesita agua, saneamiento, electricidad, carreteras, transporte, colegios, centros sanitarios, policía, limpieza, zonas verdes, instalaciones deportivas y servicios públicos y, todo eso tiene un coste, es decir, que el Ayuntamiento tendrá más dinero en caja y todos estaremos pendientes en qué lo invertirá: equipamientos, vivienda protegida, espacios públicos e infraestructuras

Además, si el nuevo PGOM facilita un incremento de viviendas y población, habrá que comprobar que ese crecimiento está acompañado por la capacidad necesaria de abastecimiento, saneamiento, movilidad y gestión de residuos. Así que, no se trata solo de dónde construir, sino en la capacidad de la nueva ciudad para soportar todo eso.

Una paradoja con la propia LISTA

La nueva legislación pretende proporcionar mayor flexibilidad y seguridad, pero algunos expertos advierten que determinados procedimientos pueden hacerse más complejos por la exigencia de informes y autorizaciones ambientales. En otras palabras, el nuevo planeamiento  no significa que las ejecuciones urbanas vayan a ser rápidas.

Todo sugiere que el nuevo PGOM tiene más ventajas que inconvenientes como instrumento urbanístico, pero habrá que estar atentos no únicamente a cuánto suelo puede transformarse, sino a  qué modelo de Marbella puede se quiere construir sobre ese suelo: un predominante mercado inmobiliario de alto valor que no resuelva la crisis de vivienda o, una expansión que pueda generar nuevas obligaciones de infraestructuras y servicios que el Ayuntamiento tenga dificultades para financiar.