Discriminación fiscal entre inversores

Pedro de Pablos Soldevilla • 9 de julio de 2025

Expertos inmobiliarios alertan en Marbella sobre la discriminación fiscal a propietarios no residentes extracomunitarios.

Marbella. - En la Costa del Sol, donde los áticos con vistas al Mediterráneo se venden por millones y las urbanizaciones de lujo florecen entre campos de golf, la fiscalidad se ha convertido en un nuevo campo de batalla.

Pero esta vez, no se trata de la rentabilidad del ladrillo, sino de una discriminación silenciosa que divide a los propietarios por su pasaporte.

Un sistema fiscal con doble rasero

Los inversores inmobiliarios comunitarios, aquellos con nacionalidad de un país de la Unión Europea, disfrutan de una tributación preferente en España: pagan un 19% sobre sus rentas inmobiliarias y tienen derecho a deducir los gastos asociados al arrendamiento de sus propiedades.

En cambio, los extracomunitarios —incluidos británicos post-Brexit, suizos, estadounidenses, canadienses y latinoamericanos— deben tributar al 24% y no pueden deducirse ni un euro en concepto de gastos.

Esta situación ha abierto una primera pregunta: ¿Se puede entender que la solución pasaría por mantener las retribuciones actuales (19 y 24%), pero permitiendo que todos se puedan deducir los gastos asociados a los arrendamientos?

Pedro de Pablos Soldevilla, director de Fiscalidad en Cremades Calvo-Sotelo Abogados ha asegurado que estamos ante una clara violación del principio de igualdad tributaria en un mercado que se supone europeo y globalizado.

En una reciente ponencia en Marbella, De Pablos señaló que una sentencia inminente de la Audiencia Nacional podría poner fin a esta asimetría, que penaliza precisamente a los países que más inversión extranjera aportan al mercado inmobiliario español.

La paradoja es que ciudades como Marbella, Mallorca o Barcelona —dependientes de inversores de alto poder adquisitivo, muchos de ellos extracomunitarios— podrían estar desincentivando esas inversiones con un trato fiscal que roza lo punitivo.

La grieta pos-Brexit

El Brexit ha sido un punto de inflexión. Muchos británicos, tradicionalmente los mayores compradores extranjeros de vivienda en España, vieron cómo sus condiciones fiscales se endurecieron de la noche a la mañana. Lo que antes era una inversión segura en la jubilación, ahora debe repensarse con calculadora en mano.

El caso es que si se equiparan ambos inversores en las deducciones, se podría estar abriendo las puertas a los grandes inversionistas y al encarecimiento de los alquileres o venta de las viviendas.

En el escenario de las deducciones, los expertos en derecho fiscal advierten que la discriminación podría ser inconstitucional y recomiendan solicitar devoluciones de ingresos indebidos ante los tribunales, apoyándose en recientes sentencias como la del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, que reconoce trato desigual en el Impuesto sobre el Patrimonio.

El nuevo IVA turístico

Otro cambio estructural que sacude al mercado es la introducción del 21% de IVA en los alquileres turísticos, un movimiento que ha levantado ampollas entre propietarios particulares, pero que podría acelerar la profesionalización del sector.

Hasta ahora, muchos arrendadores ofrecían viviendas vacacionales sin tributar por IVA, o bajo regímenes difusos.

Con la nueva normativa, estos alquileres se equiparan legalmente a una actividad empresarial, lo que obliga a aplicar un IVA del 21% en cada reserva. A cambio, los propietarios podrán deducirse el IVA de sus gastos operativos, desde reformas hasta campañas de marketing digital.

Sin embargo, este nuevo contexto puede encarecer el precio final para el turista —un factor nada menor en un contexto inflacionista—, los analistas del sector señalan que no afectará negativamente al grueso del negocio.

Para algunos interesados, este cambio beneficiaría al operador profesionalizado y desplazaría al particular ocasional.

Si se sube el IVA al 21%, aunque después se pueda deducir en otros gastos, ¿impactaría en los precios de los alquileres turísticos, aumentando el rendimiento neto? Además, esto no sería contrario a la nueva ley europea del control a los alquileres turísticos y temporales?

Como en todo escenario económico, también hay un lado bueno: Los propietarios tienen más motivación para realizar mejoras y conservar la propiedad en buen estado.

El trasfondo

La propuesta tiene del trasfondo potenciar la inversión inmobiliaria con efectos mixtos, es decir, atraer más capital al mercado de alquiler en las zonas con alta demanda, pero podría subir los precios de compra, dificultando el acceso a la vivienda para compradores particulares.

Si los propietarios sienten que tienen cubiertos ciertos costos vía deducciones, podrían mantener precios más competitivos o invertir más en sus inmuebles, pero también podrían mantener precios altos sabiendo que parte de los gastos se compensa fiscalmente.

Otro punto muy importante para estas aspiraciones es que el Estado podría perder ingresos fiscales porque recaudaría menos por las deducciones, lo que podría suponer una menor disponibilidad de recursos públicos, si no se compensa por otro lado.

Así las cosas ¿Quién se beneficia más?

Los pequeños propietarios pueden aprovechar estas deducciones pero, los grandes inversores o empresas inmobiliarias con asesoría fiscal sofisticada sacan mucho más provecho, especialmente combinando depreciación, refinanciación y otras estrategias legales para minimizar impuestos.

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