El problema de la vivienda está en: los créditos y la oferta
Alejando Criado • 29 de septiembre de 2025
El problema de la vivienda está en la dificultad de acceder a los créditos y la poca oferta.
Marbella. –
Para Alejandro Criado, abogado urbanista y presidente del Club de Empresarios y Profesionales de Marbella, el debate sobre la vivienda en España no está donde la mayoría lo sitúa.
Ni las normativas urbanísticas, ni la maraña burocrática explican por sí solas por qué una pareja joven tarda hoy hasta 40 años en pagar una vivienda que sus padres, con varios hijos y salarios modestos, podían liquidar en 15.
El verdadero nudo, sostiene, está en dos factores que se retroalimentan: la dificultad de acceder a crédito y la escasez de oferta.
El argumento arranca en el pasado. En los años 60, España construía hasta 200.000 viviendas protegidas al año, el 90% del total. Hoy esa cifra apenas alcanza las 8.000 o 10.000, menos del 10%.
En paralelo, los bancos han endurecido las condiciones de acceso a hipotecas tras el estallido de la burbuja en 2008 y los excesos de las cajas de ahorro en los años 80 y 90.
Donde antes se financiaba incluso el 110% del valor de una vivienda, ahora el límite es el 80%, lo que se traduce rápidamente en que para un piso de 250.000€, una familia debe aportar 75.000 en ahorros previos, una barrera que excluye a gran parte de los jóvenes.
A la contracción del crédito se suma un problema elemental de oferta. En 2008 sobraban 600.000 viviendas; hoy falta un millón.
La lógica es básica: cuando la demanda supera a la oferta, los precios se disparan. Y en un mercado donde la vivienda protegida es residual, la presión recae en el segmento privado, encareciendo aún más el acceso.
Criado se aparta de un lugar común en la conversación pública: el peso de las leyes urbanísticas. La liberalización del suelo en 1998, recuerda, amplió las posibilidades de construcción, aunque los ayuntamientos mantuvieron la capacidad de proteger terrenos.
Sobre la legislación andaluza actual, afirma, añade trabas con informes sectoriales que ralentizan los planes generales. La actual legislación andaluza, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), dice, tiene poca disposición para la construcción de vivienda, y añade otra dificultad: la gran cantidad de informes sectoriales que requieren los planes generales.
Y la Agenda Urbana de 2019 fija un horizonte en el que las ciudades “no crezcan”, consolidando una política que, en su visión, prioriza la contención sobre la asequibilidad.
El análisis de Criado ilumina una paradoja española: mientras las políticas oficiales se concentran en ordenar el territorio, la brecha entre salarios y precios de vivienda se amplía hasta hacer casi imposible el acceso.
El país que hace seis décadas ofrecía vivienda accesible a la mayoría, hoy enfrenta una generación atrapada entre alquileres elevados, hipotecas prohibitivas y la promesa lejana de un mercado que no construye lo suficiente.
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