Por José Antonio Medina
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24 de junio de 2025
Marbella. - Con el NO por adelantado de la Junta de Andalucía, el anuncio del Ministerio de la Vivienda sobre el control de los alquileres turísticos y temporales, a partir del próximo 1⁰ de julio, el gobierno de España se prepara para un nuevo enfrentamiento con la oposición del Partido Popular. Mientras Europa refuerza la regulación del alquiler turístico de corta duración, la Junta de Andalucía lanza un claro mensaje al Gobierno central: el problema no es el qué, sino el cómo. Sí, pero No Aunque apoya los objetivos del reglamento europeo —transparencia, control y trazabilidad—, la administración andaluza acusa al Ejecutivo español de apropiarse de competencias autonómicas bajo el pretexto de cumplir la normativa europea. La Junta acusa al Gobierno español de haber ido "más allá" de lo exigido por Bruselas, imponiendo una ventanilla única digital y un registro estatal que, según la Junta, vulneran la distribución constitucional de competencias. Así, lo que comenzó como una política de armonización europea, se ha transformado, a ojos del gobierno regional, en una maniobra centralizadora disfrazada de cumplimiento normativo. Andalucía denuncia que se han establecido obligaciones sin cobertura legal suficiente, y exige que la información que recogen plataformas y arrendadores sea remitida directamente a las comunidades autónomas, sin burocracias añadidas ni convenios con terceros como los registros de la propiedad. Lo cierto es que, detrás del tecnicismo legal, se libra una disputa política de fondo: ¿quién tiene la última palabra sobre el modelo turístico en España? La Junta reclama más competencias y, mientras tanto, pide diálogo urgente y coordinación entre administraciones, aunque el mensaje es claro: Europa marca el rumbo, las comunidades quieren seguir conduciendo. De comenzar a andar el real decreto, el país se convertirá en el primero en adaptar plenamente el Reglamento de la UE, introduciendo un Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital que promete transparencia, control y trazabilidad. Sin embargo, mientras el Gobierno celebra este paso como un triunfo regulador en el marco de la transformación digital del sector vivienda-turismo, las críticas andaluzas se dirigen a la quita de competencias, no al problema de fondo: el acceso asequible a la vivienda en un mercado tensionado por la especulación y la turistificación. Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, los propietarios que alquilen inmuebles de corta estancia —especialmente a través de plataformas como Airbnb, Booking o Rentalia— deberán inscribirse en el registro estatal que genera un número único por vivienda. Este número, que deberá figurar en todos los anuncios publicados, servirá para identificar legalmente cada unidad, facilitar inspecciones, cruzar datos fiscales y coordinar competencias entre el Estado, las comunidades autónomas y los municipios. La medida representa un avance técnico significativo, centraliza información dispersa, obliga a las plataformas digitales a compartir datos periódicos con las autoridades y ofrece a los arrendatarios un mecanismo para verificar la legalidad de los inmuebles. ¿A quién sirve realmente esta regulación? Durante la última década, las ciudades españolas —de Barcelona a Málaga, de Palma a San Sebastián— han visto cómo barrios tradicionales se vaciaban de vecinos y se llenaban de maletas con ruedas. El auge del alquiler turístico ha generado ingresos para propietarios particulares y dinamizado sectores como el comercio o la hostelería. Pero también ha empujado al alza los precios del alquiler residencial, ha expulsado a inquilinos de clase media y ha desfigurado la vida comunitaria en centros históricos. La nueva normativa impone controles, pero no impide la expansión de esta modalidad. El registro no limita cuántas viviendas turísticas puede haber en una ciudad; simplemente las contabiliza. No impone un cupo, ni exige un retorno al alquiler residencial. Su virtud está en ordenar, no en corregir. Además, la norma crea una frontera ambigua entre lo regulado y lo sumergido. Quedan fuera del registro aquellos contratos que no se publiciten en plataformas digitales —por ejemplo, acuerdos privados entre propietarios e inquilinos temporales—, lo que podría fomentar formas de elusión. El control será para los que cumplen, no para quienes operan al margen del sistema”, advierte Leire Aya, abogada experta en derecho urbanístico. En España, donde el turismo representa más del 12% del PIB, su implementación se superpone con tensiones locales que exigen políticas más estructurales: promoción de vivienda pública, control de precios del alquiler, incentivos al arrendamiento habitual y una reforma fiscal del uso del suelo. El nuevo registro no soluciona la escasez de vivienda, ni reduce la desigualdad en el acceso a la misma, mejora la gestión pero no transforma las causas. Con esta iniciativa, España se presenta como líder europeo en la aplicación del marco legal comunitario, pero también como un laboratorio de prueba: lo que funcione aquí podrá replicarse en otros países con mercados turísticos similares. Si fracasa, servirá de advertencia. Si el Registro Único de Arrendamientos se convierte en un instrumento más dentro de una estrategia de acceso, planificación urbana y justicia habitacional, tendrá sentido. Si se queda como una formalidad administrativa más en el océano de la burocracia, será una oportunidad perdida. Entre las principales novedades de esta normativa se encuentra la obligatoriedad de registrar todas las viviendas destinadas al alquiler turístico y de temporada a través del Registro Único de Arrendamientos que garantizará su identificación y facilitará la supervisión por parte de las administraciones locales y nacionales. La Ventanilla Única Digital centralizará los trámites relacionados con el registro y la consulta de datos, promoviendo una gestión eficiente y ágil para ciudadanos y administraciones. Actores involucrados en el proceso El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana como autoridad central y gestora de la ventanilla única digital. El Colegio de Registradores como entidad responsable de la asignación de números de registro. Las comunidades autónomas como organismos reguladores. Los ayuntamientos encargados de la supervisión y aplicación de la normativa a nivel local. Las plataformas digitales como intermediarios clave para garantizar la transparencia y legalidad del mercado. Para evitar responsabilidades no correspondidas, el MIVAU ha señalado que publicará una lista actualizada de las zonas donde las autoridades competentes han solicitado información a las plataformas en línea de alquiler de viviendas. Marbella En cuanto a Marbella, es bueno recordar que en julio de 2024 Ángeles Muñoz declaró públicamente que las viviendas de uso turístico no provocan ninguna tensión en la ciudad y que deja importantes ingresos. Datos Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, actualmente en Marbella un 6,9% de las 100.000 viviendas existentes - 6.994 inmuebles - están destinadas al uso turístico. Según el estudio de la UMA en 2018, la mitad de los propietarios de inmuebles de uso turístico son extranjeros, mientras que el 50% de los alojamientos vacacionales se alquilan en periodos de entre uno y tres meses y, menos del 6% por un plazo superior a seis meses. En marzo de 2025, de acuerdo al estudio realizado por la UMA las Viviendas de Uso Turístico (VUT) representan el 98,9% de los alojamientos y el 72% de las plazas turísticas disponibles. Desde 2017 la oferta ha crecido un 329%, con un pico de aumento del 67,8% en 2018, un crecimiento que ha tenido un impacto directo en el precio de la vivienda, disparando los alquileres y reduciendo la disponibilidad de arrendamientos a largo plazo. Sin embargo en 2024 Ángeles Muñoz le respondía a Latinpress.es que en el municipio no hay una zona de tensión en el tema de viviendas turísticas, no lo hay en Puerto Banús, Las Chapas o, Nueva Andalucía. Aunque reconocía que se debía tomar medidas para que el precio de la vivienda fuese asequible y la oferta sea mayor. MIVAU: diferencias entre las viviendas turísticas y las temporales Viviendas de uso temporal Estas viviendas no tienen carácter residencial permanente y están destinadas a soluciones habitacionales específicas como estudiantes, trabajos temporales, o estancias durante tratamientos médicos. En estos casos, no se requerirá información adicional por parte de las comunidades autónomas ni de los ayuntamientos para la obtención de los números de registro obligatorios, ya que se trata de alquileres regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Viviendas de uso turístico Son aquellas viviendas destinadas al alquiler turístico sí estarán sujetas a regulación específica de las comunidades autónomas o ayuntamientos. Los arrendadores deberán solicitar los trámites necesarios de comercialización ante las comunidades autónomas o ayuntamientos, que son los órganos competentes para regular y supervisar este mercado.